Baromètre Efficity du pouvoir d'achat - Novembre 2009

Publié par Magali Benhaim le 01/12/2009

En novembre, le pouvoir d’achat recule légèrement à Paris, stagne à Lyon, mais continue de progresser dans de nombreuses communes d’Ile-de-France

En novembre, le pouvoir d’achat progresse encore dans de grandes villes de la région parisienne (hors Paris), mais il régresse légèrement dans la capitale et stagne à Lyon. En effet, si les taux d’intérêt n’ont pas évolué depuis le mois dernier, les prix, eux, ont repris, par endroit, une courbe ascendante.
Cette petite reprise du marché est due au retour des primo-accédants et des investisseurs – 1/3 des acheteurs - qui ont réalisé, à eux deux, 70% des acquisitions. Qui dit premier achat dit petite surface. Les logements d’une superficie inférieure à 35 m2 forment le gros des ventes. L’activité se concentre dans le centre des villes. Les maisons sont exclues de ce regain d’activité puisque excentrées et souvent de grande surface.
Le marché achat-revente est, lui, plus difficile. Les propriétaires hésitent à vendre en période de baisse, même si ce n’est pas totalement logique puisqu‘ils profitent aussi de la baisse des prix pour leur acquisition.
La difficulté à obtenir un crédit relais contribue aussi, il est vrai, au marasme de ce marché. L’obligation de vendre avant d’acheter n’est pas une situation confortable…
Le segment des biens à vendre « par obligation » (correspondant notamment aux logements vendus pour raison de séparation familiale) représente une très faible partie du total. Il y a pourtant de la demande pour les logements de grande surface. C’est l’offre qui fait défaut. Les difficultés à se reloger – qu’il s’agisse de retrouver un appartement à acheter ou à louer - accentuées par la crise, expliquent que certains couples continuent à vivre ensemble bien que séparés.
En terme de prix, de nombreuses communes sont repassées en positif. En Ile-de-France, hors Paris, c’est le cas de 171 communes, soit 43% du total. En octobre, elles n’étaient que 33% dans cette situation.

A Paris, les prix sont à nouveau positifs dans 12 arrondissements sur 20. A Lyon, les prix remontent dans 2 arrondissements sur 9. « Il est clair que le marché ne baisse plus autant (en terme de prix) qu’au cours des derniers mois, mais la reprise ne se diffuse pas uniformément, note Christophe du Pontavice, directeur d’Efficity.com. On le voit dans nos statistiques : Paris n’est pas la France. Les différentes phases et le manque d’uniformisation sont toutefois un classique du marché immobilier dont les courbes se présentent souvent sous forme d’escalier. En courbe descendante, on peut donc assister à de régulières stagnations avec légère reprise des prix par endroit, mais cela ne signifie pas pour autant que la baisse est terminée.
En tout état de cause, si la remontée des prix se confirmait durablement et sur tout le territoire, ce ne serait pas vraiment une bonne chose pour le marché.
En effet, des acheteurs reviennent aujourd’hui car ils pensent faire une bonne affaire par rapport à l’an dernier. Ils réalisent quand même une économie de 10%. Si les prix repartent à la hausse, ça risque de gripper à nouveau le marché ! » EffiCity.com : première agence immobilière low-cost en France. Estimation immobilière en ligne sur toute la France et commissions réduites jusqu’à 1% TTC !

Paris

En novembre, dans la capitale, le pouvoir d’achat recule en moyenne d’environ 1%. Dorénavant, ce sont donc 46 m2 qu’il est possible de s’acheter avec une mensualité de
remboursement de 1.500 €. Huit arrondissements échappent encore au recul : les 4°, 8°, 11°, 12°, 14°, 15°, 16° et 20° dans lesquels le pouvoir d’achat stagne.

Aujourd’hui, un acquéreur potentiel disposant d’un budget de remboursement mensuel de 1.500 € peut prétendre à une surface de 64,1m2 dans le 19°, mais de seulement 30,3 m2 dans le 6°. En onze mois, le pouvoir d’achat a progressé de 18%, en moyenne, dans la capitale. Les arrondissements dans lesquels il a le plus progressé sont les 19° (+ 25%), 20° (+ 24%) et 15° (+ 22%). A contrario, il a moins augmenté qu’ailleurs dans les 7° (+ 14%), 6° (+15%) et 1er et 8° (+ 16%).
En décembre 2008, par exemple, on pouvait acheter 50 m2 dans le 20° ; On peut désormais acquérir 61,9 m2. Dans le 7°, la surface pouvant être achetée avec la même mensualité est passée de 27,3 m2 en décembre 2008 à 31,2 m2 aujourd’hui.
Si les taux d’intérêt n’ont pas bougé, les prix ont, en effet, progressé de 1% en moyenne dans la capitale en novembre, par rapport au mois précédant. Les arrondissements les plus onéreux demeurent les 6° (9.602 € / m2), 7° (9.297 €), et 8° (8.220
€) dans lesquels les prix, sur onze mois, ont reculé de 5%, 4% et 6%. Les quartiers populaires de l’Est parisien sont les moins chers : 4.529 €/m2 dans le 19°, 4.696 € dans le 20° et 5.188 € dans le 10°. En onze mois, les prix y ont reculé de 13%, 12% et 10%.

Le prix au m² à Paris en novembre 2009

Les surfaces à Paris en novembre 2009

Les 25 plus grandes villes d’Ile-de-France (hors Paris)

Contrairement à Paris intra muros, le pouvoir d’achat continue de progresser, en moyenne, dans les 25 plus importantes communes de la région Ile-de-France. Il grimpe même encore significativement à Aubervilliers (+ 5%) et à Saint-Denis, Nanterre, Aulnay-sous-Bois, Courbevoie et Antony (+ 2%). En revanche, il recule de 1% à Boulogne-Billancourt, Neuilly-sur-Seine et Issy-les-Moulineaux. Les villes où, avec une mensualité de remboursement de 1.500 €, l’on peut s’acheter les plus grands logements sont Sarcelles (139,3 m2), Cergy-Pontoise (119,2m2) et Aulnay-sous-Bois (116,2m2). A l’inverse, on ne peut guère espérer plus de 41,7 m2 à Neuilly-sur-Seine, 51,6 m2 à Levallois et 58,8 m2 à Issy-les-Moulineaux.
En onze mois, le pouvoir d’achat a littéralement « explosé » à Saint-Denis (+ 44%), Colombes (+ 29%) et Montreuil et Noisy-le-Grand (+ 27%). En queue de peloton, Issy-les-Moulineaux où le pouvoir d’achat n’a progressé « que » de 15% depuis décembre 2008 et Neuilly-sur-Seine et Sant-Maur où il a grimpé de 17%.

Le prix au m² dans les 25 plus grosses villes d’Ile de France en novembre 2009

Les surfaces dans les 25 plus grosses villes d’Ile de France en novembre 2009

Lyon

Dans la capitale rhodanienne, le pouvoir d’achat moyen n’a pas subi d’évolution en un mois.
Il progresse dans 3 arrondissements - les 5° (+ 2%), 1er et 2° (+ 1%) - et recule dans les 3° (-2%) et 4° (-1%).
On peut aujourd’hui s’acheter 126,8 m2 (106,5 m2 en décembre 2008) dans le 8° et 125,3 m2 (103,8 m2 il y a onze mois) dans le 9°, et seulement 92,9 m2 (99,2 m2 en décembre 2008) dans le 6° et 98,3 m2 (83,4 m2) dans le 2°.
Les prix sont donc relativement stables. Depuis onze mois, les 5° et 9° arrondissements ont subi une baisse des prix de 10%, alors que les autres quartiers lyonnais se rapprochent de la baisse moyenne : - 7% à - 8%.

Le prix au m² à Lyon en novembre 2009

Les surfaces à Lyon en novembre 2009

A quoi correspond le baromètre du pouvoir d’achat immobilier ?
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Il permet de répondre à une question simple : combien de m2 puis-je acheter avec une mensualité de remboursement de 1.500€ ?
Le baromètre correspond à une démarche nouvelle d’analyse du vrai coût d’acquisition d’un bien immobilier, en croisant l’évolution des prix de l’immobilier et des taux d’intérêt. Le baromètre compile les prix de l’immobilier à Paris, Lyon, l’Ile de France (Hauts de Seine (92), Seine Saint Denis (93), Val de Marne (94), Essonne (91) et Yvelines (78)).

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EffiCity a été créée en avril 2007 par Malek Abi-Khalil et Christophe du Pontavice, co-fondateur d’ImmoStreet.