La hausse des prix de l’immobilier parisien reflète l’attractivité de la ville et la solvabilité des investisseurs. Ceux qu'elle perturbe devraient donc exiger, simultanément, la baisse du pouvoir d’achat des Français, l’éviction des étrangers fortunés et la transformation de la Ville Lumière en un patelin sans intérêt…
Il est de bon ton, depuis quelques années, d’évoquer la hausse du prix du mètre carré parisien avec indignation. Cette inflation conduirait, tout à la fois, à la fin de la mixité sociale, à l’expulsion des classes moyennes vers l’extérieur du périphérique et à l’enrichissement des spéculateurs immobiliers (souvent américains, comme il se doit). Le dernier avatar de ce discours horrifié sur la transformation de la capitale en repaire de milliardaires consiste en effet à s’en prendre aux fonds d’investissements US spécialistes de la « vente à la découpe » – soit la vente d’appartements… par appartements. Hum, scandaleux comportement, assurément.
Mais si les commentaires négatifs sur la hausse des prix semblent aussi consensuels que la vulgate anti-OGM ou la dénonciation de l’ultralibéralisme, peut-être est-il permis d’observer ce phénomène sous un angle un peu plus hétérodoxe.
Que la hausse des prix de l’immobilier parisien soit impressionnante, c’est vrai. Les prix progressent d’environ 10% par an depuis déjà plusieurs années (+12,9% en 2004) et le mètre carré moyen serait en passe de franchir la barre des 5 000 € , un tarif légèrement supérieur à celui du pic de 1991 – année du dernier krach en date. Que cette hausse ait fait exploser les ratios prudentiels d’endettement immobilier (traditionnellement établis à 3,5 années du revenu disponible d’un ménage pour l’acquisition d’une résidence principale), c’est tout aussi vrai…
Selon l’INSEE, qui ne propose malheureusement que des chiffres vieux de deux ans sur son site, le salaire annuel net moyen des Français serait d'un fort modeste 22 860 €. En imaginant que ce revenu moyen soit de 20% plus élevé en Ile-de-France que dans le reste de l’Hexagone (soit 27 342 euros), le Parisien type ne sera bientôt plus en mesure de s’offrir qu’un minuscule studio de 19 mètres carrés. Pas de quoi se rouler par terre – littéralement !
Imaginons maintenant que ce parigot standardisé vive en couple avec, pourquoi pas, une parisienne tout aussi moyenne que lui et recevant des émoluments rigoureusement identiques aux siens (les salaires féminins sont statistiquement – et scandaleusement – inférieurs de 24% à ceux des hommes, mais, bon, ne chipotons pas…). Ainsi dotés, nos tourtereaux devront encore se contenter d’une surface inférieure à 40 mètres carrés pour installer leur nid. Ce qui est peu, très peu, a fortiori s’ils ont l’intention de se reproduire (à un taux probable de 1.9, histoire de rester dans cette moyenne tricolore qui leur va si bien au teint).
De ce point de vue, le niveau actuel des prix de l’immobilier parisien est effectivement insupportable, monsieur et madame Toulemonde n’ayant plus la possibilité d’acquérir un logement décent.
Mais considérons maintenant quelques-unes des raisons ayant conduit à cette flambée de l’immobilier. D’abord, Paris est une ville attractive. En dépit de ses embouteillages, de sa pollution, de l’absence de courtoisie des autochtones, de sa torpeur dominicale et de ses crottes de chiens, un tas de gens souhaitent l’habiter. Or Paris proprement dit est une ville minuscule (105 km2), séparée du reste de son agglomération par un cordon sanitaire autoroutier – frontière géographique aussi indépassable que les fleuves qui ceinturent, par exemple, l’île de Manhattan, centre névralgique de New York. Et à la différence de la configuration du Greater London, bien moins peuplé que l’Ile-de-France (8 millions d’habitants d’un côté, douze de l’autre) mais incroyablement mieux « intégré », la banlieue parisienne et le centre de l’agglomération capitale sont deux mondes distincts, totalement étrangers l’un à l’autre.
Bien sûr, la banlieue Ouest est souvent cossue et riante. Mais les périphéries Est ou Sud, avec leurs barres grises, leurs tours miteuses, leurs terrains vagues, leurs friches industrielles et leurs rues commerçantes où le temps semble s'être arrêté en 1975, sont assez peu hospitalières… Il est donc compréhensible qu’un nombre toujours plus grand de Franciliens ait envie d’échapper à l’avenue Karl-Marx d’Ivry-sur-Seine ou au boulevard Gagarine de Malakoff au profit d’un arrondissement authentique, quel qu’en soit le numéro. Et il est donc assez logique que cette demande absolument impossible à satisfaire fasse régulièrement grimper les prix...
Mais Paris est aussi une capitale internationale, où se retrouvent de nombreux étrangers fortunés capables d’investir dans un coûteux pied-à-terre. La présence de ces immigrés de luxe est évidemment moins patente ici qu’à Londres, le Palais Brongniart n’étant pas la City. Elle est toutefois suffisamment sensible – au moins dans les quartiers du centre et de l’Ouest – pour influencer le marché à la hausse.
Enfin, mais qui songerait à s’en plaindre, des taux d’intérêts faibles et un assouplissement des conditions de crédit stimulent également la demande du côté des classes moyennes : les Parisiens, autrefois massivement locataires, se transforment volontiers en propriétaires, c'est-à-dire en détenteurs d’un patrimoine transmissible, lorsque l’occasion leur en est donnée. Rappelons d'ailleurs, même si c'est un peu hors sujet, que l'accession des Français à la propriété immobilière est un phénomène récent, seule la bourgeoisie échappant à la location et à la précarité du logement avant la deuxième guerre mondiale.
Bref, un tas de gens désirent habiter exactement au même endroit, au coeur de la capitale la plus densément peuplée d’Europe. Une capitale où l’on ne construit d’ailleurs plus beaucoup et où les immeubles de plus de 37 mètres sont définitivement prohibés : une sorte de produit fini, quoi ! L’intérieur du périphérique est donc réservée aux (plus) « riches » pour des raisons structurelles que d'aucuns voudraient bien modifier...
Mais quels seraient, concrètement, leurs moyens d’intervention ? Pourrait-on, par exemple, réquisitionner un pourcentage déterminé de logements afin d’en répartir l’usage entre populations diversement favorisées à l’aide d’un logiciel de géolocalisation, dans le but d’obtenir le « mix social idéal » ? On le pourrait, effectivement (le Roumain Ceaucescu et son voisin albanais Hodja l'ont d'ailleurs fait avant nous), mais il resterait délicat de loger douze millions d’aspirants parisiens dans des logements conçus pour deux millions de personnes à peine...
Qu'à cela ne tienne ! On pourrait alors organiser, à une fréquence qui reste à déterminer, une rotation régulière permettant à tout un chacun d’occuper, pour un montant et une période raisonnables, un bel appartement haussmannien équipé de moulures et de cheminées grand siècle… On pourrait même, alternativement ou concomitamment, fixer autoritairement un prix du mètre carré indexé sur le salaire moyen, riches et pauvres se retrouvant enfin à égalité sur le front du logement. Les riches profiteraient d’ailleurs largement de cette nouvelle donne mais, bon, on n’a rien sans rien...
Mon sentiment, en fait, est que si le marché détermine réellement la valeur optimale de l’immobilier parisien, la notion de cherté devient toute relative. Si les prix sont adaptés, les clients sont présents. S’ils sont trop élevés, et si les acquéreurs ne sont plus solvables, rien ne va plus... Le nombre de transactions est d’ailleurs en train de baisser depuis quelques mois, signe d’essoufflement du marché.
Evidemment, on peut toujours jouer, à la marge, sur la diversité de population en construisant du logement social, mais sans plus. La proportion de logements « aidés » (PLI, PLA, "1%"…), de fait, est déjà proche des 15% à Paris, une situation inédite par rapport à la plupart des grandes capitales mondiales ou simplement européennes. Et sauf à raser le Paris historique pour bâtir les rêves de béton du Corbusier et de Pompidou, les choses devraient rester en l'état. D'ailleurs, si nous en sommes aux comparaisons internationales, il est intéressant de rappeler que les prix parisiens, deux à trois fois inférieurs à ceux de Londres ou de Dublin, sont plus ou moins les mêmes que ceux de Milan ou de Madrid, voire d’Amsterdam ou d’Edinburgh – cités également attractives… Alors cher, pas cher, trop cher, quel serait l'étalon ?
Et franchement, si une administration autoritaire décidait un beau jour de réorganiser Paris sur des bases rationnellement et politiquement correctes, la demande resterait-elle aussi intense ? L’attractivité de Paris, ce mélange subtil d'Histoire, de culture et de consommation, pourrait-elle ne pas être affectée par une telle ingénierie sociale ?
En tout cas, la tendance à la hausse risque bel et bien de se confirmer à long terme, même si une correction du marché est envisageable à court ou moyen terme. Selon toute vraisemblance, ce qui est rare restera cher et Paris a peu de chance, sauf mise en place d'une politique fermement déterminée à tuer la poule aux oeufs d’or, de voir son mètre carré repasser sous la barre de celui d’un pavillon de Clichy-sous-Bois.
Pourquoi, dans ces conditions, ne pas commencer à envisager un vrai désenclavement de la ville et une élimination progressive, par absorption des communes limitrophes, de ce no man's land banlieusard triste et terne ? Jusqu’à la construction du périphérique, après tout, la ville poursuivait sa progression naturelle en se dotant régulièrement de nouveaux arrondissements. C’est en gommant les différences en matière d’urbanisme, d’équipements collectifs et de potentiel culturel entre l’intra et l’extra muros que des Franciliens toujours plus nombreux pourront devenir, enfin, des Parisiens pur porc. Les potentats locaux, maires à vie de ces myriades de communes périphériques n'apprécieront pas, c'est certain. Mais qui s'en soucie ?
Dans l’intervalle, les larmes de crocodiles qui continueront à être versées au sujet de cette inexorable hausse du prix du mètre carré resteront tout aussi utiles que les gémissements sur la fin de la mixité sociale. Une mixité sociale n'ayant probablement jamais vraiment existé...