Acheteurs immobiliers, profitez de la crise

Publié par Romain Poujaud le 29/06/2009

Avec des prix en baisse et des délais de vente trainant en longueur, les vendeurs perdent la main. Une aubaine pour les acquéreurs qui doivent négocier.

Vive la crise ! Le retournement du marché immobilier redonne le sourire aux acheteurs. La hausse inattendue du prix des logements de 3 % en avril, enregistrée par la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim), n'a été qu'un épiphénomène de courte durée. En mai, le mouvement est reparti à la baisse. Soit moins 0,2 % sur un mois, selon la Fnaim. De quoi confirmer notre anticipation d'une baisse des prix de la pierre à deux chiffres cette année.

Pour les candidats à l'acquisition, il est urgent de se débarrasser des réflexes acquis ces dernières années. Dans l'ancien, la flambée des prix de 120 % entre 1999 et 2008 avait fini par placer les acquéreurs sur la défensive. Différer l'accès à la propriété signifiait attendre la prochaine vague de hausse. Négocier, c'était prendre le risque de laisser échapper le bien convoité.

La décote est à nouveau de rigueur pour certains biens.

Problème, les acquéreurs font aujourd'hui face à des vendeurs...ayant du mal à se résoudre aux nouveaux prix de marché ! Pour acheter moins cher qu'hier, vous allez donc devoir réapprendre à négocier. Commencez par vous montrer plus exigeant. Visitant un bien à défauts ou trouvant difficilement preneur en raison de son caractère atypique, vous êtes désormais en position d'exiger une ristourne. « La crise ramène de la discrimination entre les biens », confirme Sébastien de Lafond, président du courtier en agences immobilières meilleursagents.com. Les appartements au rez-de-chaussée, au premier étage ou manquant de luminosité enregistrent des décotes importantes. Ce qui n'était plus le cas dans les années de flambée du prix de la pierre. Ouvrez donc l'oeil lors de vos visites pour comptabiliser les points noirs susceptibles de peser lourd lors de la négociation sur le prix. Pas question de payer au même prix une maison éloignée du coeur de la commune et un pavillon en centre-ville. De même, n'hésitez plus à éplucher les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires. Si des travaux sont prévus, le vendeur peut être amené à revoir ses prétentions à la baisse.

Photo : M.Castro / Urba Images Center

Dans tous les cas, une marge de négociation est toujours possible. Selon l'indice PAP, suivant les transactions entre particuliers, l'écart entre le prix figurant dans l'annonce et le prix réel de vente a progressé en un an de 3,02 à 4,79 % pour un appartement et de 3,60 à 5,58 % pour une maison. Cette évolution favorable aux acheteurs a également été observée par le réseau d'agences Century 21. Tout comme par plusieurs professionnels interrogés lors de notre enquête.

Les acquéreurs doivent faire preuve d'opportunisme.

Concrètement, les vendeurs ont d'abord tendance à camper sur leurs positions. D'où l'allongement des délais de vente. Mais il leur arrive de plus en plus souvent au final de céder à moindre prix. Pour attaquer une négociation du bon pied, l'acheteur peut jouer sur différents ressorts. Disposer de l'idée la plus précise possible des prix dans le quartier et dans la catégorie de bien visée est un préalable indispensable : « L'immobilier est un ensemble de micromarchés », rappelle Emmanuel Chosson, chasseur immobilier à la société de conseil Domicilium à Toulouse.

Dans un cycle baissier comme c'est le cas actuellement, les prix évoluent de manière divergente en fonction du lieu. Faites preuve d'opportunisme. Sans toutefois perdre de vue que les zones ayant décroché les premières seront les dernières à se valoriser quand le marché repartira à la hausse. Exploitez aussi les situations de faiblesse du propriétaire, par exemple s'il est pressé !
« Le temps ne joue pas en faveur du vendeur », explique Christophe du Pontavice, président de l'agence à frais réduits efficity.com. Le constat est tout aussi valable dans le neuf. Profitez-en.

Source de l'article : Magazine Mieux Vivre Votre Argent

martinez, le 18/07/2009 à 12:12

Je ne crois pas que la FNAIM soit une référence pour donner des indications du marché car elle entretient de l'illusion. <br/>D'autre part, compte tenue du pouvoir d'achat réel des gens, l'immobilier est très loin d'être accessible et même si vous savez négocier, je pense qu'il doit encore avoir une baisse de prix. De plus avec la reprise immobilière, il serait préférable de ne pas se faire des illusions et les vendeurs professionnels doivent faire attention. <br/>Leurs discours sont souvent incohérents avec les demandes des acheteurs potentiels. Les investisseurs eux aussi ont tort d'attendre, ils devraient sauter tout de suite sur les formidables offres afin de louer ensuite a des prix féériques.