Prix immobilier au m2 France

Prix moyen m2 en mai 2016 :

1 150 € < 2 470 € < 7 150 €

Evolution du prix sur 3 mois :

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Sources : Bases de données immobilières partenaires, mai 2016

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Distribution des biens immobiliers par prix au m2

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Source : effiCity France mai 2016

Evolution du prix au m2 sur 12 mois

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Source : effiCity France mai 2016

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Carte de France des prix au m2

Prix au m²
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Source: Efficity (et DGFiP 2008)
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Prix moyen au m2 France :

1 150 € < 2 470 € < 7 150 €

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Marché immobilier français : c'est le moment d'acheter

Christophe du Pontavice

Christophe du PONTAVICE, cofondateur d'effiCity, établit un bilan de l'état actuel du marché immobilier ainsi que des prix immobiliers en France. Selon lui, la conjoncture est favorable à l'achat avec des taux historiquement bas et des prix au m2 intéressants.

Peux-tu dresser un bilan du marché immobilier français pour le 1er semestre 2015 ?

Pour comprendre l'état du marché immobilier français et les prix au mètre carré, il y a trois facteurs à prendre en compte :

• Le premier c'est que les volumes de biens en vente repartent à la hausse. Cela se voit par le grand retour des acquéreurs sur le marché. Le marché immobilier exerce un fort attrait et a réussi à atteindre un nouvel équilibre. Le marché est dynamique dans son ensemble pour ce premier semestre 2015.

• Le deuxième facteur essentiel c'est celui de l'écart qui se creuse entre les zones compliquées et les zones tendues.

Qu'est-ce qu'une zone compliquée ? Une zone compliquée c'est une zone où l'offre est abondante, il y a beaucoup de biens en vente, mais où la demande est moyenne (Province). Les prix au m2 demandés y ont tendance à être surévalués.

Qu'est-ce qu'une zone tendue ? Une zone tendue est une zone où l'offre est très inférieure à la demande. Il y a beaucoup moins de biens en vente que d'acquéreurs (capitale, grandes métropoles).

L'écart se creuse entre les deux types de zones. En Province les prix ont fortement baissé (10 à 15%). Les propriétaires qui ont du mal à en avoir conscience et qui n'alignent pas leur prix sur celui du marché ne vendent pas. Dans les métropoles les prix immobiliers sont baissiers mais il n'y a pas de chute. Le marché tend à se stabiliser.

• Le troisième élément concerne les taux d'intérêt. Actuellement les taux sont historiquement bas. On peut dire que les taux subventionnement l'immobilier. Il ne faut donc pas hésiter à s'endetter et à en profiter.

Quel est le comportement actuel des acteurs (acheteurs et vendeurs) ?

Les acquéreurs avaient en partie déserté le marché immobilier. Ils sont de retour.

Ils sont conservateurs sur les prix immobiliers et bien informés sur les prix au m2 du marché. Ils sont aussi attentistes. Ce qui peut les faire bouger plus rapidement c'est une éventuelle hausse des taux d'intérêt.

Les vendeurs eux se divisent en deux catégories de population. On a d'un côté ceux qui veulent vraiment vendre. Ceux-là prennent conscience que l'environnement et les prix ont évolué depuis 4 ans. Ils vont donc essayer de vendre au prix du marché. L'autre catégorie c'est celle qui s'acharne à laisser leur bien en vente de 10 à 20% plus cher que le prix du marché en s'appuyant sur les prix d'il y a deux ou trois ans plus élevés. Ceux-là ne vendent pas.

Pourtant des études démontrent que mettre en vente son bien au bon prix fait vendre plus cher. Plus le prix correspond aux prix immobiliers du marché plus le bien va avoir d'offres. Et c'est justement lorsqu'il y a plusieurs offres qu'on peut défendre son prix. Lorsque le prix est trop élevé on a souvent qu'une seule offre et on est contraint de négocier avec un seul interlocuteur.

Est-ce le bon moment pour acheter ?

C'est évidemment le bon moment pour acheter. On a aujourd'hui le même pouvoir d'achat que celui qu'on avait en 2007. Les taux très bas gomment la hausse des prix. En 2007 ceux qui voulaient acheter et qui ne l'ont pas fait et qui ont vu ensuite les prix augmenter ne veulent pas laisser passer cette deuxième chance.

On a l'impression de revivre la même situation. C'est pour ça qu'il ne faut pas hésiter à s'endetter. L'argent n'est pas cher en ce moment. Il faut en profiter.

Le climat politique et économique est-il favorable à l'achat ou à la vente ?

Paradoxalement oui. La période de grosse incertitude est passée. Au début du quinquennat de François Hollande il y a eu une période de grand n'importe quoi sur l'immobilier. Le neuf, la fiscalité ont été remaniés et il y a eu beaucoup de mauvaises surprises.

Aujourd'hui on sait justement qu'il y a peu de risque d'avoir encore de mauvaises surprises. Ce qui n'était pas le cas il y a deux ans.

Puisqu'on parle de politique, on pourrait suggérer au gouvernement d'appliquer des politiques incitatives à la mise en location des logements vides ainsi qu'une meilleure fiscalité sur les loyers, le neuf ou l'ancien, plutôt que des politiques punitives pour les bailleurs et les propriétaires.

Est-ce qu'il y a des régions où il semble plus intéressant d'acheter ou de vendre ?

Il y a deux catégories d'achat. L'achat qu'on fait pour habiter dans le lieu. Et là il n'y a pas de raison de penser qu'un endroit est meilleur qu'un autre. Partout en France c'est intéressant d'acheter un logement dans lequel on va vivre car les prix immobiliers se sont assagis et les taux d'intérêts sont parfaits. En plus, être propriétaire ne génère pas autant de fiscalité qu'un bien acheté dans le but d'être loué. Devenir propriétaire pour vivre dans le logement est toujours un bon moyen de faire un levier financier et ce partout en France.

La question que tout le monde pose tout le temps c'est est-ce qu'on peut faire des bonnes affaires ? Oui, il y a des bonnes affaires bien sûr. Mais il y a aussi des mauvaises affaires.

Il ne faut pas chercher à faire forcément l'affaire du siècle mais plutôt essayer d'acheter au bon prix. Et pour ça effiCity propose un outil d'estimation en ligne performant et simple. Cela veut dire que dans toutes les régions il y a des biens qui valent la peine d'être achetés et dont le prix au m2 est intéressant.

Pour ce qui est de l'investissement locatif. la réflexion est plus simple. On peut très bien ne pas aimer Barbès et y acheter parce que la rentabilité est bonne. Les contraintes personnelles sont beaucoup moins fortes dans le cadre de l'investissement locatif. Le choix procède de deux choses : le calcul de la rentabilité et les particularités du marché local où l'on souhaite investir.

Dans cette logique là, il faut chercher dans un endroit qui n'est pas en plein centre mais en périphérie et qui présente tous les avantages de la périphérie sans les inconvénients. Concrètement, il s'agit d'une périphérie éloignée du centre mais qui en termes de distance/temps l'est beaucoup moins (on peut être à 40km de Paris et n'avoir que 20 minutes de trajet). Cette périphérie va être moins chère que le centre, bien équipée et avec une forte rentabilité locative. On trouve beaucoup de ce type de lieux en Île-de-France. Des zones juste à l'extérieur de Paris mais qui sont facilement accessibles. Bien équipées, ces zones ont une forte rentabilité alors que le prix élevé de Paris n'y est pas encore arrivé. Crépy-en-Valois, Fontainebleau ou Compliègne sont des zones de ce type là.

Si on prend l'exemple de Compiègne qui se situe à 40 minutes de Paris on voit qu'en effet la zone est très avantageuse. Le temps de transport moyen des parisiens est de 40 minutes, en termes de distance/temps on peut vivre à Compiègne et mettre moins de temps pour venir travailler à Paris que quelqu'un qui habite dans Paris.

Certains éléments de ta connaissance seraient-ils susceptibles de peser sur l'évolution du marché immobilier national prochainement ?

La question que tout le monde se pose c'est celle de l'évolution des taux d'intérêt. En ce moment la presse s'affole à propos des taux. On entend partout dire qu'il faut se dépêcher avant que la hausse ne reprenne. Pour tout le monde d'ailleurs cette hausse est imminente.

À ce stade c'est difficile de prévoir si les taux vont véritablement remonter. Au contraire on peut supposer que les taux vont rester à des niveaux faibles dans les prochains mois. Il va y avoir une augmentation cet été, mais uniquement l'augmentation saisonnière que l'on observe chaque année.

Les banques vont mettre les objectifs à zéro en janvier et à ce moment là seulement on pourra juger de l'évolution des taux.

Image : © Katie Donnelly Photography

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